INVESTÍCIE DO NEHNUTEĽNOSTÍ

Bez rozdielu terajších devastačných úrokových sadzieb na termínovaných a sporiacich účtoch, ktorých percentá sú nižšie ako miera inflácie, čo ináč znamená, že peniaze na nich uložené každoročne strácajú pôvodnú kúpnu silu, mali slovenské domácnosti vždy záujem kupovať si nehnuteľnosť na hypotéku a nie za vlastné usporené peniaze. Alternatívou voči kúpe bytu na podnikanie a teda zabezpečenie si pravidelného pasívneho príjmu, sú aj realitné fondy. A tak si kladieme oprávnenú otázku do čoho je lepšie peniaze, či už požičané alebo vlastné investovať, pod čím rozumieme ich výnosnosť a rizikovosť?

Investovanie požičaných a vlastných peňazí na realitnom trhu predpokladá, že domácnosť z nich dosiahne očakávaný výnos, bez ktorého by investovať nemalo význam. V podstate si treba spočítať priemernú mieru zhodnotenia, ktorej podkladom sú podmienky získania hypotéky, cena prenájmu vrátane dane z nej, prevádzkové náklady bývania vrátane opráv, poistenie bývania a výška dane z nehnuteľnosti. Z týchto podkladových údajov vie finančný poradca vypočítať výnosnosť investičnej nehnuteľnosti pri rešpektovaní podielu požičaných a vlastných peňazí z jej predajnej ceny. Z prehľadu terajšej výnosnosti realitných fondov na úrovni 3 percent vieme povedať, že aj pri náraste cien bytov a ich prevádzkových nákladov bývania, je výnos aj pri súčasnom poklese cien prenájmov naďalej vyšší, ako investícia do realitného fondu.

Medzi najväčšie riziká investovania požičaných peňazí do kúpy bytu je rast ich cien, ktorých prípadný pokles o viac percent by spôsobil realitnú paniku. Z dôvodu terajšej inflácie je stále riziko narastajúcich úrokov, ktoré by sa neznížili ani refinancovaním. V prípade investovania do realitných fondov nepotrebuje domácnosť veľký objem peňazí, ktoré tak zvládne zhromaždiť bez pôžičky a keďže sa investuje cez podielové fondy do viacerých bytov, či nákupných centier a logistických parkov, dochádza k diverzifikácii rizika. Či dnes narastá objem investovaných peňazí do týchto realitných fondov práve z dôvodu spomínaného nižšieho rizika, nebudeme špekulovať. Jediným rizikom realitného fondu je terajší nižší dopyt po komerčných nehnuteľnostiach ako dôsledok práce z domu, ktorých budúci vývoj nevieme odhadnúť.

Doteraz sme tvrdili, že korona sa okrem zvyšovania akciových indexov podpísala aj pod nárast cien nehnuteľností, keďže centrálne banky zaplavili finančný trh obrovskou masou lacných peňazí, ktorými sa riešia negatívne dopady pandémie na ekonomiku, s čím sa dá súhlasiť. Pred rokom 2020 sme na realitnom trhu ponúkali 60 percent bytov na predaj a 40 percent bytov na prenájom, keďže poniektoré domácnosti si z rôznych dôvodov nemohli dovoliť požičať si peniaze na kúpu bytu a tak si ho aspoň prenajali. Dôvod prečo bol veľký záujem o prenájom bytu je okrem už spomenutého, aj čoraz rozširujúci sa cestovný ruch a zo strany investorov predovšetkým preto, že z ceny prenájmu dokázali zaplatiť nielen mesačnú hypotekárnu splátku, ale aj mesačné prevádzkové náklady. Nájomcovia tak zaplatili byt kúpený na hypotéku jeho vlastníkovi, ktorý sa navyše po desiatkach rokov splácania cenove zhodnotil. Korona ale pomer medzi predanými a prenajatými bytmi zmenila v tom, že dnes je na prenájom určených až 60 percent bytov a na predaj 40 percent bytov, dôsledkom čoho klesli ceny prenájmu až o pätinu. Z mesačného nájmu vlastník bytu neuhradí mesačnú hypotekárnu splátku a zároveň narastajúce prevádzkové náklady a tak sa investičné podnikanie s prenájmami stáva menej lukratívnym biznisom.

Ing. Róbert Hölcz, CSc.

Vyhlásenie: Názory autora sa nemusia zhodovať s názormi spoločnsoti DIVITIAS FINANCE s. r. o.  Zodpovednosť za obsah tohto článku nesie výhradne jeho autor. Spoločnosť DIVITIAS FINANCE s. r. o. nie je zodpovedná za akékoľvek prípadné nepresné či nesprávne informácie v tomto článku.